Разделы

Софья Криулина, младший юрист налоговой практики Sameta – о продаже ОС при УСН с объектом «доходы минус расходы»

23.11.2018

Вопрос: какие налоги и сколько (%) мне нужно будет платить, если я открою ООО или ИП на УСН «доходы минус расходы»? Организация, которую я открываю, будет заниматься покупкой недвижимости, а после проведения ремонтных работ – её продажей. Расходы включают в себя затраты на приобретение недвижимости, строительные материалы и пр. Доходы – доходы от продажи недвижимости.

Ответ младшего юриста налоговой практики Юридической фирмы Sameta Криулиной Софьи:

В случае применения упрощенной системы налогообложения налогоплательщик должен уплачивать в качестве налога либо 6% от общей суммы доходов, либо 15% от суммы доходов, уменьшенных на сумму произведенных расходов. Организации и индивидуальные предприниматели не уплачивают НДС, налог на прибыль, НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности), налог на имущество организаций и налог на имущество физических лиц. Однако в отношении жилых помещений, по которым налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, не предусмотрено освобождение от уплаты налога на имущество.

Обоснование:

Уведомление о переходе на упрощенную систему налогообложения (далее – УСН) может быть подано вместе с пакетом документов на регистрацию или в течение 30 дней с даты постановки вновь созданной организации или вновь зарегистрированного индивидуального предпринимателя (далее – ИП) на учет в налоговом органе. В этом случае организация и ИП признаются налогоплательщиками, применяющими УСН с даты постановки их на учет (п. 2 ст. 346.13 НК РФ).

Применение УСН освобождает организацию от уплаты (п. 2 ст. 346.11 НК РФ):

1. налога на прибыль организаций (за исключением налога с доходов, указанных в п. п. 1.6, 3, 4 ст. 284 НК РФ);

2. НДС (за исключением налога по операциям, указанным в пп. 4 п. 1 ст. 146, ст. 174.1 НК РФ);

3. налога на имущество организаций (за исключением налога в отношении объектов недвижимости, по которым налоговая база определяется как их кадастровая стоимость).

Индивидуальные предприниматели не уплачивают при УСН (п. 3 ст. 346.11 НК РФ):

1. НДФЛ - в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности (за исключением налога с доходов в виде дивидендов, а также доходов, указанных в п. п. 2, 5 ст. 224 НК РФ);

2. НДС (за исключением налога по операциям, указанным в пп. 4 п. 1 ст. 146, ст. 174.1 НК РФ);

3. налог на имущество физических лиц – в отношении имущества, которое используется для предпринимательской деятельности, за исключением объектов, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ.

Статьей 378.2 НК РФ определено, что законом субъекта РФ устанавливаются особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимого имущества, являющихся объектом налогообложения и указанных в пп. 1, 2 и 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ. К таким объектам относятся:

  • административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
  • нежилые помещения, которые предназначены или фактически используются для размещения: офисов, торговых объектов, объектов общественного питания, объектов бытового обслуживания;
  • жилые дома или жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств.

Объект недвижимости, приобретенный для перепродажи, не является объектом основных средств (далее – ОС), поскольку не отвечает критериям, установленным п. 4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н.

Следовательно, если приобретаемое в рассматриваемом случае недвижимое имущество относится к жилым помещениям, то налогоплательщик не будет освобожден от уплаты налога на имущество в отношении таких объектов (Письма Минфина от 16.09.2015 № 03-05-05-01/53061, от 21.09.2018 г. № 03-05-05-01/67657, ФНС от 21.01.2016 N БС-4-11/697).

Если налогоплательщик планирует реализовывать административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них, нежилые помещения, предназначенные для офисов, то обязанность уплачивать налог на имущество в отношении данных объектов отсутствует, поскольку объектом по налогу на имущество признается имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств (если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 НК РФ).

При подаче уведомления о переходе на УСН налогоплательщик самостоятельно выбирает объект налогообложения, который он вправе ежегодно менять (п. 2 ст. 346.14 НК РФ).

Объектом налогообложения в соответствии с п. 1 ст. 346.14 НК РФ признаются:

  • доходы;
  • доходы, уменьшенные на величину расходов.

От выбора объекта налогообложения зависит ставка налога (ст. 346.20 НК РФ). В случае если объект налогообложения – «доходы», ставка налога составляет 6%. При выборе объекта «доходы минус расходы» ставка налога – 15%.

При этом для налогоплательщиков, выбравших объект «доходы минус расходы» действует правило минимального налога: если за налоговый период сумма исчисленного в общем порядке налога меньше суммы исчисленного минимального налога, то уплачивается минимальный налог в размере 1% от фактически полученного дохода (п.6 ст. 346.18 НК РФ).

Как было отмечено выше, приобретаемые объекты недвижимости не являются объектами основных средств, для целей налогообложения такой объект недвижимости признается товаром (п. 3 ст. 38 НК РФ).

Организация (равно как и ИП), применяющая УСН, согласно пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ вправе включить в состав расходов затраты на оплату стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, и расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров. Следовательно, стоимость приобретения объекта недвижимости учитывается в составе расходов после оплаты по мере его реализации независимо от факта оплаты покупателем (пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 29.06.2010 № 808/10 по делу № А33-1659/2009, Письмо Минфина России от 17.02.2014 № 03-11-09/6275 (направлено для сведения и использования в работе Письмом ФНС России от 18.03.2014 № ГД-4-3/4801@)).

Сумма государственной пошлины включается в состав расходов на основании пп. 22 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Отметим, что, как было сказано выше, государственная пошлина уплачивается до подачи заявления на государственную регистрацию прав (при подаче заявления в электронной форме - после подачи указанных заявлений, но до принятия их к рассмотрению). В случае отказа от подачи заявления уплаченная госпошлина подлежит возврату (пп. 4 п. 1 ст. 333.40 НК РФ). То есть до подачи заявления на государственную регистрацию оснований включать госпошлину в состав затрат (расходов) не имеется (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Затраты на ремонт могут быть учтены на основании пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ как расходы, непосредственно связанные с реализацией товара (объекта недвижимости). НДС, предъявленный подрядчиком, в этом случае также включается в состав расходов на основании пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при реализации недвижимого имущества.

Кроме того, такие затраты могут быть включены в состав материальных расходов организации согласно пп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ (абз. 2 п. 2 ст. 346.16, пп. 6 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Источник: https://fd.ru/consult/40407-prodaja-os-pri-usn-s-obektom-dohody-minus-rashody


Возврат к списку



СОФТИС - разработка сайта